住房贷款，逐步解析
何时联系我们
在以下情况下，您可以联系 Ristra：
- 您购买了期房，交房时需要贷款支付部分房款。
- 您购买了二手房，需要贷款补足房款。
- 您希望在决定贷款银行之前先比较各家银行。
- 您的开发商推荐由 Ristra 为您办理房贷。
如果您还不确定是否需要贷款，也可以先和我们聊聊。我们会为您说明每种方式的不同之处。
什么是住房贷款
住房贷款是银行提供的、用于支付部分房款的贷款。其余房款由您自有资金支付，贷款部分则在多年内分期连本带息偿还。合同有效期内，房产作为担保抵押给银行。
贷款测算和贷款审批是两回事。测算是根据您提供的信息，估算月供、贷款期限和利率。审批则要在银行审核您的收入、信用记录及房产文件之后才会作出。
贷款是否批准、批准多少额度、利率多少，始终由银行决定。Ristra 不负责审批贷款。
Ristra 做什么
Ristra 提供顾问与协调服务。由一位专人从头到尾跟进您的贷款事宜，负责与银行、不动产登记处和市政府对接。
- 协助您在多家合作银行进行贷款测算，并整理各家的利率和期限方案，方便您比较。
- 列出银行要求的文件清单，核对您提交的材料，并填写申请表格。
- 跟进信贷审核和房产审核，并答复银行提出的要求。
- 跟进银行对房产的评估。
- 在签署前审阅合同，核对各项信息是否正确。
- 签署后，指导您缴纳房产交易税（ITBI），并将合同送交产权登记。
Ristra 在银行方面的角色：我们是经认证的银行合作代理（correspondente bancário），同时也为您提供比较各家方案、跟进办理流程的顾问服务。
哪些环节取决于第三方
有些环节不在 Ristra 的掌控之中。我们从一开始就说清楚：
- 银行：审核并批准贷款，确定利率和条件，评估房产，出具合同。
- 不动产登记处：将贷款合同登记在房产的不动产登记簿（matrícula）上。
- 市政府：开具缴款单并收取 ITBI，即针对房产转让征收的市政税。
- 您：提交文件，选择银行，签署合同。
Ristra 负责协调以上所有环节，但不能取代其中任何一方。
您将获得
- 清晰的选项：各家银行的方案经过整理，方便您比较和决定。
- 一位专人负责您的贷款事宜，清楚您当前处于哪个环节、还缺什么。
- 逐环节跟进，每有进展或待办事项都会通知您。
- 合同签署完毕，在不动产登记处完成登记，银行向卖方放款。
办理流程
由 Ristra 跟进的住房贷款共有八个环节。具体顺序可能因银行和房产而有所不同。
- 1
贷款测算
您提供基本信息，我们在多家合作银行进行测算。您会收到各家的利率和期限方案，以便比较。
- 2
选择银行
您选择最适合自己情况的银行和方案。到这一步为止，不产生任何义务。
- 3
文件准备
我们发给您银行要求的文件清单，核对您提交的材料，并代您填写申请表格。
- 4
信贷审核
银行核查您的收入、信用记录以及房产的合规状况。我们全程跟进并答复银行的要求。
- 5
房产评估
银行以现场或远程方式对房产进行评估。审批通过后，即生成合同。
- 6
合同审核与签署
在您签署前，我们审阅银行合同并核对信息。签署方式可为电子签署或现场签署，视银行而定。
- 7
房产交易税（ITBI）
我们指导您向市政府申报并开具该税的缴款单。您缴纳后，我们即进入登记环节。
- 8
产权登记与放款
我们将合同提交至不动产登记处办理登记。登记完成后，银行向卖方放款。
费用
哪些是 Ristra 的费用，哪些是第三方的费用。
- Ristra 顾问服务
- 合作网络内免费。合作网络之外，视情况收取操作服务费，R$ 750 起，签约前确认。
- 银行利息与手续费
- 由银行确定。因银行、您的个人情况和房产而异。我们合作的银行包括：Itaú、Bradesco、Santander、Caixa、Banco do Brasil、Inter、Sicoob 和 Sicredi。
- ITBI 与产权登记
- 另行支付。ITBI 缴纳给市政府，登记费缴纳给不动产登记处。金额取决于所在城市和房产价值。
- 房产评估
- 如有，由银行收取。如需收费，银行会在方案中注明金额。
第三方费用因银行和城市而异，另行告知。本页内容均不构成审批承诺：贷款由银行决定。
常见问题
不一定。在法律规定的某些贷款业务中，合同本身可具有公证契约的效力，无需另行办理公证契约即可直接送交登记。
这取决于该业务及各方的法律适用情形，并非所有房贷都是如此。我们会核查您的情况，并告知是否需要办理公证契约。
取决于该基金的规定和银行的要求。对房产、购房者以及账户年限都有相应标准。测算时，我们会核实您的情况是否符合条件。
从测算到合同完成登记并向卖方放款，平均需要 45 至 60 天，具体视银行、文件和房产而定。耗时最长的环节通常是银行审核，这不取决于 Ristra。每个环节我们都会告知您下一步的预计安排。
不会。我们呈现各合作银行的利率和期限方案，并说明它们之间的差异。由您自行选择。
银行可能拒绝贷款，或批准低于申请的额度。出现这种情况时，我们会向银行了解原因，并评估其他方案：调整金额、调整期限，或尝试另一家银行。
任何环节都不保证审批通过。
大多数环节不需要。文件和申请表格由 Ristra 处理。合同签署可为电子签署或现场签署，视银行而定。如需您亲自到场，我们会提前通知。
- 1您按照我们指导开具的缴款单，向市政府缴纳 ITBI。
- 2我们将合同提交至不动产登记处办理登记。
- 3登记完成后，银行向卖方放款。房产登记在您的名下，银行的担保权在不动产登记簿上予以注记。