房产产权登记与 ITBI
什么情况下需要
产权登记是购房的最后一步，房产正是在这一步转到您的名下。您在以下情况需要这项服务：
- 已持有签署完毕的公证契约（escritura pública）或房贷合同，只差送交不动产登记处办理登记。
- 已购买并付清房款，但从未办理登记。未经登记，产权并未转移：房产仍在卖方名下。
- 需要更新后的不动产登记簿（matrícula），用于出售、申请房贷或规范房产权属。
- 由合作开发商推荐而来，希望跟进所购单元的登记进度。
什么是产权登记，什么是 ITBI
在房产买卖中，只有在不动产登记处完成产权文件的登记，产权才真正转移（《巴西民法典》第 1.245 条）。产权文件（título）是指确立交易的正式文件：公证契约，或在法律规定的特定房贷交易中，与银行签订的贷款合同本身。
不动产登记簿是房产在登记处的档案。它记载房产信息、现任产权人，以及历次转让、负担和担保的记录。登记完成后，您的姓名将作为产权人载入其中。
递交（protocolo）是指产权文件正式送达登记处。自此，登记处开始审查文件。如发现缺件或内容不符，会出具退回通知（nota de devolução），列明补正要求（exigências）：即在登记前需要更正或补充的事项。
ITBI 是市级房产转让税。它在登记前向市政府缴纳，与协助服务费用相互独立。Ristra 跟进缴税单的开具；税款由您支付。ITBI 在任何城市均可使用信用卡分期支付。
Ristra 做什么
Ristra 提供协助与统筹服务，登记本身由登记处办理。
- 核对产权文件：我们核查公证契约或合同是否完整并符合登记条件。
- ITBI：我们指导申报，跟进任何城市的市级缴税单开具，并确认税款已缴清；税款由纳税义务人支付。
- 递交：我们将产权文件递交至有管辖权的不动产登记处。
- 跟进：我们监控递交后的办理进度和登记处的办理周期。
- 补正要求：如登记处退回产权文件，我们向您说明所需事项，并与您一起解决。
- 交付：我们将更新后的不动产登记簿发送给您，产权人为您本人。
哪些环节取决于第三方
每个环节都有各自的责任方。Ristra 负责统筹；各项法律行为由具备相应职权的机构办理。
- 不动产登记处：审查产权文件、提出补正要求、办理登记并收取登记费用（emolumentos）。
- 市政府：核定并收取 ITBI，确认税款已缴清。
- 公证处（cartório de notas）或银行：出具待登记的产权文件，即公证契约或房贷合同。
- 您（购房者）：提供文件，缴纳 ITBI 缴税单和登记费用，并签署所需文件。
您将获得
- ITBI 缴税单全程跟进，并确认已缴清（若您已缴纳，则予以核对）。
- 产权文件在不动产登记处的递交回执，含编号和日期。
- 补正要求全程跟进，直至全部完成。
- 更新后的不动产登记簿，产权人为您本人。
办理流程
六个步骤，从产权文件到您的姓名载入不动产登记簿。
- 1
产权文件核对
我们接收公证契约或合同，核查其是否完整并符合登记条件。
- 2
房产交易税（ITBI）
我们指导申报并跟进缴税单的开具。您完成缴纳后，我们向市政府确认税款已缴清。若 ITBI 已缴纳，我们核对缴清情况。
- 3
递交
我们将产权文件递交至有管辖权的不动产登记处。
- 4
审查与补正要求
登记处审查产权文件。如有补正要求，您将收到说明以及需要办理的事项。
- 5
补正
我们与您一起备齐所需材料，并将产权文件重新递交至登记处。
- 6
登记完成
登记处完成产权转移登记，您将收到更新至您名下的不动产登记簿。
费用是多少
Ristra 的协助服务是一回事，税款、登记费用和证明文件是另一回事。
- Ristra 顾问服务
- 合作网络内免费如果您由合作开发商推荐而来，本项服务不收取任何费用。合作网络之外，服务费为 R$ 750 起，视具体情况而定，并在签约前确认。
- 房产交易税（ITBI）
- 税率由所在市政府规定在登记前向市政府缴纳，不属于 Ristra 的服务费用。
- 登记费用
- 按州收费标准由不动产登记处收取，依据房产价值和所在州的收费标准计算。
- 证明文件
- 视具体情况而定登记处或银行要求提供的房产及交易各方的证明文件。
在您签约前，我们会确认服务范围和费用。税款、登记费用和银行费用另行告知，不属于 Ristra 的服务费用。
常见问题
还不是。根据法律，只有将产权文件登记到不动产登记簿上，产权才发生转移（《巴西民法典》第 1.245 条）。付清房款、手持公证契约或已入住，都不能替代登记。
在完成登记之前，房产仍在卖方名下，可能因卖方的债务而被追偿，也可能被再次卖给他人。解决办法是将您手中的产权文件办理登记。如果您手中只有一份私下签订的合同，请参阅关于私下协议（contrato de gaveta）的问题。
博客文章：我买了房但没有登记，房产是我的吗？
登记处审查并登记产权文件有法定期限，自递交之日起计算。如有补正要求，登记须在补正完成后才能办结，因此总时长视具体情况而定。
这是登记处在审查产权文件时指出的待办事项清单，载于所谓的退回通知中。可能是缺少某份文件、公证契约与不动产登记簿之间的信息不一致，或某份证明文件已过期。
Ristra 会向您说明所需事项，协助备齐缺失材料，并将产权文件重新递交至登记处。
可以，使用信用卡即可分期，与所在城市无关。分期期数和手续费在开具缴税单前告知。付款前请先联系我们。
可以。如果您已持有签署完毕的公证契约或合同，Ristra 只负责 ITBI 和登记。房贷或公证契约不必是通过我们办理的。若 ITBI 已缴纳，我们核对缴清情况后即进入登记环节。
一般不需要。递交和跟进由 Ristra 完成。您只需发送文件并缴纳各项费用单据。如某个环节需要您本人到场或签字，我们会提前通知。
仅凭一份私下签订的合同并不能转移产权。能否登记取决于合同的形式以及法律规定的情形。当法律要求公证契约时，须在登记前与卖方共同办理公证契约。
如果卖方不配合或已无法联系，还有其他途径，需根据具体案情分析。请告诉我们您的情况，我们会指明下一步。
博客文章：私下协议：有哪些风险，如何摆脱？
有可能。根据适用法律，ITBI 的计税依据是房产的官方评估价值（valor venal）。计税错误可以提出异议，多缴的税款可向市政府申请退还。需要对您的具体情况进行分析。
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