房产买卖公证契约
什么情况下需要公证契约
当购房不通过银行贷款时，通常就需要办理公证契约。常见情况：
- 您以全款或不通过银行贷款的方式购房，需要正式确立买卖。
- 您已收房，现在需要正式办理房产过户。
- 房产价值超过法定限额。除法律另有规定外，巴西《民法典》第 108 条要求：凡涉及设立、转让、变更或放弃不动产物权的交易，若不动产价值超过全国现行最高最低工资的 30 倍，必须办理公证契约。
- 您已付清房款，准备将产权过户到自己名下。
- 房地产开发商在项目交房时向您推荐了 Ristra。
无需另行办理公证契约的情况：在采用信托担保（alienação fiduciária）的贷款中，与银行签署的合同可具有公证契约的效力，并直接提交产权登记（registro），依据为第 9.514/97 号法律第 38 条。如果您属于这种情况，请查看住房贷款页面。
什么是公证契约
它是在公证处办理的文件，用于正式确立买卖，载明交易各方及交易条件（巴西《民法典》第 108 条和第 215 条）。
公证契约、合同和产权登记是三件不同的事。私人合同记录购房者与卖方之间的约定。公证契约则在公证员面前正式确立该交易，具有公信力。而在不动产登记处对公证契约进行产权登记，才是真正转移所有权的环节（巴西《民法典》第 1.245 条）。
简而言之：公证契约确立交易，产权登记转移所有权。当公证契约是适用的权属凭证时，两者缺一，流程就只完成了一半。
Ristra 做什么
Ristra 提供协助与统筹服务。公证契约由公证处办理；Ristra 负责此前的全部准备工作以及此后的提交登记。
- 收集各方及房产的证明文件与相关文件，并在推进前逐一核对。
- 跟进市政府出具房产交易税（ITBI）缴款单，并在缴纳后取得完税证明。
- 准备并审核公证契约草案，发送给您、卖方和公证处确认。
- 安排签署，可现场签署或通过 e-Notariado 电子签署。选择电子签署时，购房者可免费获得公证数字证书。
- 全程跟进直至公证契约办妥，并将其提交产权登记。
哪些环节取决于第三方
部分环节由其他机构负责。Ristra 负责协调和跟进，但不替代其中任何一方。
- 公证处：办理公证契约，并就该公证行为收取公证费用。
- 市政府：出具 ITBI 缴款单。该税的办理程序遵循市政法规及适用于该公证行为的要求。
- 卖方：提供其一方的文件和证明文件，并签署公证契约。
- 不动产登记处：在下一环节接收公证契约，并办理转移所有权的产权登记。
您将获得
服务结束时，您将拥有：
- 一份经过整理和核对的文件及证明文件清单。
- 签署前已经审核的公证契约草案。
- 由公证处办妥的公证契约。
- 公证契约的正式副本（traslado），即由公证处出具的官方文本。
- 已提交至不动产登记处的公证契约。
办理流程
五个步骤，从第一份文件到提交产权登记。
- 1
文件与证明文件
您提供个人文件和房产文件。Ristra 收集证明文件，逐一核对，如有缺失会及时通知您。
- 2
房产交易税（ITBI）
Ristra 指导申报，并跟进市政府出具 ITBI 缴款单。该税由纳税义务人缴纳，Ristra 按照市政法规收集办理公证契约所需的缴税凭证。
- 3
契约草案
Ristra 准备公证契约草案，并发送给您、卖方和公证处确认。
- 4
签署
草案确认后，公证处安排签署。可现场签署，也可通过 e-Notariado 电子签署，购房者可免费获得公证数字证书。
- 5
公证契约办妥与产权登记
签署后，公证契约办妥，Ristra 将其提交至不动产登记处，进入下一环节。详情请查看“服务”中的产权登记页面。
费用是多少
办理公证契约时，各项费用由谁承担。
- Ristra 顾问服务
- 合作网络内免费如果您由合作开发商推荐，不收取任何费用。合作网络之外，运营服务费自 R$ 750 起，视具体情况而定，并在签约前确认。
- 公证费用
- 按州收费标准因办理公证契约直接支付给公证处。Ristra 在签约前提供费用估算。
- 房产交易税（ITBI）
- 市级税费由纳税义务人在市政法规规定的时间向市政府缴纳。税率和计税基础因市而异。
- 证明文件
- 费用不等每份证明文件均有各自的费用，由出具机构确定。
税费、公证及登记费用和证明文件费用均不由 Ristra 收取，将另行告知。服务范围和费用在您签约前确认。
常见问题
不是。公证契约是在公证处办理、用于正式确立买卖的文件。产权登记则是不动产登记处将所有权转移到您名下的登记行为。未办理产权登记，房产的不动产登记簿（matrícula）仍在卖方名下。
视交易而定。在采用信托担保的贷款中，与银行签署的合同可具有公证契约的效力，直接提交产权登记，无需另行办理公证契约（第 9.514/97 号法律第 38 条）。这取决于交易及各方的法律适用情况。Ristra 会针对您的情况予以确认。
可以，前提是公证处支持 e-Notariado，即巴西公证处的电子公证平台。签署通过视频会议进行，使用公证数字证书，购房者可免费获得该证书。如您愿意，也可以现场签署。
平均而言，从提交文件到公证契约办妥并完成登记，需要 20 至 45 天，具体取决于公证处的排期和 ITBI 的缴纳情况。
大多数情况下，基本文件相似：
- 购房者和卖方的个人文件：身份证件、巴西个人税号（CPF）、婚姻状况证明和地址证明。
- 各方及房产的证明文件。
- 房产的最新不动产登记簿。
- ITBI 缴税凭证。
具体清单取决于个案、所在州以及公证处的要求。Ristra 在服务开始时提供完整清单。
公证契约的流程相同，但卖方需提供的文件不同：除公司的证明文件外，公证处还会要求提供公司文件以及代表公司签署人的授权证明。如果您由合作开发商推荐，Ristra 会直接与其协调文件事宜，服务对您免费。
公证处由您和卖方选择。Ristra 可以推荐已有合作的公证处，并负责与所选公证处的协调。
通常由购房者缴纳。纳税责任由各市法律规定，双方也可在合同中另行约定。缴纳时间和金额遵循市政法规：税率和计税基础因市而异。